自2013年開始，中國一二線城市的零售物業(yè)將迎來供應高峰。其中一線城市的零售物業(yè)供應量在今年將達到頂峰，全年新增供應量接近400萬平方米；二線城市的供應高峰將于明年到來，年度新增供應更是高達近800萬平方米。 6月6日，世邦魏理仕發(fā)布的《中國零售物業(yè)市場調查報告》顯示，自2013年開始，中國一二線城市的零售物業(yè)將迎來供應高峰。其中一線城市的零售物業(yè)供應量在今年將達到頂峰，全年新增供應量接近400萬平方米；二線城市的供應高峰將于明年到來，年度新增供應更是高達近800萬平方米。
“一些供應量很大的城市在短期內的確存在風險，但即便是在這些城市，核心商圈的優(yōu)質物業(yè)仍然是稀缺的。”世邦魏理仕亞洲區(qū)商業(yè)服務部執(zhí)行董事史柏松預計，受收入及零售額強勁增長的支撐，未來中國大部分城市的零售物業(yè)租金將保持增長。
一線城市領跑
據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，相比于投資和凈出口，消費在我國GDP中所占比重近幾年來呈逐年上升的趨勢。可以說，在中國消費已經成為GDP增長的一個重要動力。
“為了減少對固定資產投資和外部經濟的依賴，政府出臺了家電下鄉(xiāng)政策、上調了個稅起征點，將基礎醫(yī)療保險擴大到農村地區(qū)。”世邦魏理仕華北區(qū)研究部董事陳紅飛認為，一系列的鼓勵政策再加上每年雙位數(shù)的收入增長幅度，將使得消費在GDP中占比增加的趨勢不斷增強。
以北京為例，世邦魏理仕的統(tǒng)計顯示，2013年第一季度，北京零售物業(yè)市場新增供應量18.5萬平方米，吸納量20.1萬平方米，整體空置率環(huán)比下降了0.5個百分點至10.8%。此外，北京優(yōu)質零售物業(yè)首層租金環(huán)比上漲1.5%至每天每平方米40.8元。
陳紅飛表示：“由于核心零售區(qū)域內優(yōu)質零售空間匱乏，北京零售物業(yè)租金自2003年以來，呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢。今年一季度，優(yōu)質零售物業(yè)租金環(huán)比上漲1.5%（排除新增項目租金影響，租金漲幅達2.6%）。”她預計，未來北京的零售物業(yè)租金水平將保持穩(wěn)定的增長，同時整體市場的空置率將繼續(xù)下降。
二線城市的租金上漲幅度則明顯慢于一線城市。世邦魏理仕的統(tǒng)計表明，相比于2003年，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市十年以來的零售物業(yè)租金水平接近翻倍，但二線城市的增長幅度僅為60%左右。
對此，世邦魏理仕華北區(qū)商業(yè)服務部董事王君表示：“在國際零售商入駐一個新的國家時，相較以前更為挑剔，他們將目光鎖定在了最大型城市中最優(yōu)質的場所。對于中國來說，位于北京、上海核心地段成熟的零售物業(yè)通常是首選。”
機會挑戰(zhàn)并存
世邦魏理仕此前發(fā)布的《購物中心開發(fā)——全球開發(fā)最為活躍的城市》研究報告顯示，全球目前在建購物中心面積排名在前10位的城市中，7個城市都來自中國，其中成都以超過290萬平方米的在建面積位居第一，緊隨其后的是在建面積超過210萬平方米的天津，沈陽、重慶、武漢、廣州、杭州分列第4~8名。
這為中國商業(yè)地產市場未來的格局埋下伏筆。顯然，二線城市的零售物業(yè)市場發(fā)展速度將會超過相對成熟的一線城市。但面對挑剔的零售商，大量的市場供應就意味著更大的風險。
《零售業(yè)全球化進程》報告對具有代表性的20家大型全球時尚業(yè)零售商在全世界208個城市中的分布發(fā)展情況進行調查之后的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京和上海在零售商城市滲透水平上名列全球榜首。截至目前，已有376家時尚業(yè)零售商門店進駐北京，336家門店進駐上海。
與此同時，雖然大量零售商已在成都、沈陽等中國二線城市開設門店，但滲透率較低。以北京零售門店數(shù)量為基準，成都僅有北京所有零售門店數(shù)量的35%，零售商在大連（、蘇州、青島、西安、寧波等城市的滲透水平更低。
“由于電商的異軍突起，以及不斷上漲的房租、人工等成本因素，零售商們正在經歷比以往都更加嚴峻的挑戰(zhàn)。同時，快速成熟的零售物業(yè)市場也為零售商提供更多選擇。未來幾年，中國將是一個機會和挑戰(zhàn)并存的市場。”陳紅飛就如此認為。
面對這樣的市場現(xiàn)狀，王君指出，即便是在供應量巨大的二三線城市，優(yōu)質物業(yè)仍然會受到歡迎，“國際連鎖零售商一般愿意選擇具有成熟運營經驗或者已經在國際上有成熟運營的商業(yè)背景的零售物業(yè)”。
“在研究中我們發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的經驗對零售物業(yè)來說是起決定性作用的因素。”陳紅飛表示，以北京為例，有經驗的開發(fā)商即便是在非核心商圈開發(fā)的零售物業(yè)，比起沒有經驗的開發(fā)商在核心商圈開發(fā)的物業(yè)，租金增長幅度要大得多。
史柏松建議，對于開發(fā)商來說，在項目開發(fā)前期做好消費者市場調查，注重建造和設計方面的細節(jié)，以及在后期的運營管理方面做到位，就能夠使得其開發(fā)的零售物業(yè)在激烈的市場競爭中勝出。
