6月13日，五洲國際控股有限公司主席舒策城在香港聯交所敲響開市鑼聲，這家內地商業地產發展商正式登陸香港聯交所。 　　6月13日，五洲國際控股有限公司主席舒策城在香港聯交所敲響開市鑼聲，這家內地商業地產發展商正式登陸香港聯交所。

　　總部位于江蘇省無錫市的五洲國際，自2004年便開始在無錫市開發、運營商業地產項目。在上市當日，五洲國際控股有限公司主席舒策城、行政總裁舒策丸接受了觀點地產新媒體的專訪。

　　對于五洲國際而言，此次闖關成功實屬難得，市況不佳的情況下，同期不少新股已經推遲上市計劃。資料顯示，五洲國際的國際發售錄得超額認購，香港公開發售獲得0.57認購，發售定價為每股1.22港元，集資凈額約為13.3億港元。

　　公司旗下兩大類型商業項目，一為以“五洲國際”命名的專業批發市場，另一為以“五洲國際”和“哥倫布”為品牌發展及運營的多功能商業綜合體。數據顯示，按已竣工、發展中及持作未來發展項目的合共數據分析，以總建筑面積計，五洲國際為中國前三大專業批發市場發展商及運營商。

　　歷經波折仍然上市成功，對五洲國際管理層而言，并不是后續就可以高枕無憂了。

　　“商業地產拼的不僅僅是實力，更多的是客戶資源。”五洲國際控股有限公司主席舒策城在采訪中表示：“如果沒有這么多客戶與開發商一起發展，商業地產是很難做好的。”

　　“我覺得中國不單是商業地產，很多產業業態都是飽和過剩的，特別是在房地產行業之中。”舒策城如是說。

　　以下為觀點地產新媒體對五洲國際控股有限公司主席舒策城、行政總裁舒策丸的采訪節選。

　　記者：能否介紹一下五洲國際？如何評價五洲國際成功登陸香港聯交所？

　　舒策丸：我們主要是做商業地產，分為兩大類，即專業市場和城市綜合體。

　　專業市場是指批發兼零售的區域性發展項目，比如家具、小商品市場以及工業品市場。其中，家具、小商品市場較為傳統，而工業品市場在國內是一個比較特別的行業，也是我們較為突出的專業市場之一。

　　五洲國際的工業品市場是一個專門針對企業去配套和交易的平臺，這個平臺比較大。

　　對于工業品市場的選址，我們一方面是選工業比較發達的地區，工業品需求量比較大、工廠開得比較多、有很多需求。這一類項目建成之后，輻射能夠達到兩、三百公里，甚至三、五百公里。

　　另一大類是綜合體，包括城市綜合體以及城鎮綜合體。其中，城鎮綜合體未來的發展潛力較大，特別是一些長三角區域的城鎮，相當于中西部地區部分地級市的經濟體量，但不同之處在于這些城鎮的人口沒那么多，所以我們會按照當地的人口、面積、消費水平等進行定位。

　　總的來說，五洲國際主要是做這兩大類商業，比較專一。在專業市場中細分出傳統行業以及未來有發展潛力的區域性行業。同時也將綜合體細分為兩類，即較為多見的城市綜合體以及未來發展潛力較大的城鎮綜合體。

　　記者：五洲國際的商業模式很有特點。

　　舒策丸：做商業地產，除了開發，最重要的還是經營。我們一直秉承“二三五”理念，即以投入的精力和重視度來看，從拿地、規劃設計到建設竣工僅占20%，招商方面占30%，運營方面投入占到了50%。

　　對于招商，我們非常重視，因而這方面工作占到30%，通常情況下我們在拿地的環節就開始招商了。在拿地選址的時候，我們會有專業的團隊對商家進行調研，包括訪問、數據分析等；之后我們會帶商家去參觀（目標地塊），比如帶家樂福、沃爾瑪、大潤發去看，我們會把各方意見統計出來。

　　因為商家是最聰明的，他們很清楚自己的產品在這里能不能有滿意的銷售量、會不會有理想的交易額，這也就對市場作出了判斷。因此，先讓商家都認可這塊地，如果看地的商家之中有50%以上的都不認可，我們就不會考慮這塊地，哪怕政府給我們很低的價格。

　　當然最關鍵的環節還是運營，商業地產發展起來以后靠的就是運營。如何管理好，怎樣讓商家進來之后逐步遞增的賺錢，都是我們需要解決的問題。這就涉及到前面幾年怎么培養，后面怎么遞增，因而在這一環節我們投入了50%的精力和重視度。

　　記者：不少觀點認為，五洲國際的商業模式與華南城有些共性，但又存在很大的區別，對此您怎么看？

　　舒策丸：五洲國際是按照市場需求去做的，以數據為出發點，比如在選址的時候，就會按照商家的要求（包括面積、數量等）去定位。與此同時，我們商業地產后期的運營也比較健康，目前來看，每個開業的項目出租率都比較高，平均約達90%，這在行業中是比較高的水平。

　　另外，在專業市場領域，我們做的是成品市場，這在交易量上也就不一樣。按照我們的理解，半成品一般是消費者和廠家直接聯系的，中間沒有大的平臺。只有變成產品之后才有市場交易，這個交易的市場就會比較大。

　　記者：為什么會選擇做中端消費的商業？對于商業地產的定位，公司是怎么考慮的？

　　舒策城：在中國13億人口中，高檔消費人口最多2-3億，而中檔消費群體是最多的，至少7-8億人口，所以我們認為這個市場潛力巨大。

　　實際上，中檔消費也是真正的剛需消費。不論經濟如何，正常的衣食住行都是不可缺少的。

　　五洲國際對市場的評估也比較準，這得益于我們的團隊，2004年之前都在做貿易。其實，做貿易比做制造業更貼近市場，因為生產出來的產品都要通過貿易商賣出去，每天都會接觸一線消費者，因而也就能夠了解真正的市場需求，掌握最準確的市場信息。

　　相對而言，有的產品賣得很好，但卻靠關系（比如廠家直接把產品賣給政府，一旦失去政府關系，產品也就沒了銷路），這種是不健康的，市場化的才是最健康的。

　　所以，通過一手的市場信息，我們定的業態、規模、檔次都比較準確，五洲國際開業的項目成功率非常高。6月29日，我們在江蘇鹽城（樓盤）有一個項目將正式開業，這個項目我們也是做得非常好。

　　記者：五洲國際一般會將商業項目的體量控制在什么水平？

　　舒策城：通常情況下，我們會盡量按照市場來定。對于富裕度比較強的地方，項目的檔次就定的相對高一點。項目的體量則是按照人口、消費群體的多少來定，歸根結底是根據市場。

　　例如，我們會將城鎮綜合體項目的商業體量控制在3萬-10萬平方米之間；城市綜合體則會大一些，商業部分介于10萬-20萬平方米之間，商業太大范圍也輻射不了。

　　至于專業市場，對于工業基礎較好的地方，我們會進入得多一點。而有些地方工業基礎不是很強，但其他的消費需求量較大（家具、建材、小商品等），我們會按照市場進行評估，這個定位是比較準確的。

　　記者：您怎么看當前商業地產的前景？您認為未來最具發展潛力及生命力的商業模式是怎樣的？又如何看商業地產泡沫這個問題呢？

　　舒策城：我覺得中國不單是商業地產，很多產業業態都是飽和過剩的，特別是在房地產行業之中。相比之下，商業地產應該是最專業的業態，這就要求企業要把這個行業做好，同時也要把自己的口碑做好。隨著口碑越來越好，企業也會積累很多客戶，開發商一定要讓跟著你發展的客戶賺錢。

　　因為，商業地產拼的不僅僅是實力，更多的是客戶資源。如果沒有這么多客戶與開發商一起發展，商業地產是很難做好的。

　　可預見的是，盡管現在做商業地產的人很多，但三、五年之后，這個領域很多人或會出局，因為做了一、兩個項目都不成功，后面就沒人跟了。

　　我覺得中國的商業地產是一個很好的行業，為什么呢？中國13億人口，而在這之中，大部分人開始消費，比如一線城市，但其實也還有很多城市處于剛開始消費的階段。

　　如果13億人口都在消費，打造消費平臺就具有很大的潛力，所以消費方面我們還是比較看好中國，特別是中檔消費這一塊。