1月5日，凱德集團通過旗下全資子公司凱德商用出售在中國20家購物中心項目的100％股權及相應負債，收購這一資產的是萬科旗下商業地產平臺印力集團。

1月5日，印力商用置業有限公司宣布，聯合萬科企業股份有限公司、TriwaterAsset Management Holdings Limited，通過各自旗下全資子公司聯合與凱德集團全資子公司凱德商用達成協議。

根據協議，三方將聯合收購凱德集團旗下全資子公司凱德商用在中國國內的20家購物中心項目公司的100％股權并承接相應的負債，交易對價為83.65億人民幣，預計于2018年第二季度完成交易。上述股權交易的完成仍需取得中國政府相關部門的監管審批。

凱德圖謀

據悉，此次股權交易涉及的20家購物中心總建筑面積約為95萬平方米，分布在中國華北、華東、華南和中西部區域的19個城市，且均位于所在城市的核心區域，其中14個城市為凱德僅有單一項目布局的非核心城市。

▲協議交易的20家購物中心

對于此次雙方的交易，《聯商網》主筆郭歆曄認為，從凱德售賣的購物中心項目可以看出，只有北京翠微路凱德mall相對好些，其他都是以沃爾瑪為主力店的早期第一代購物中心，凱德優質項目包括來福士系列及近年陸續投資的一二線城市凱德大型購物中心均未出售，且此次退出項目平均建筑面積為4萬多平方米(不包括停車場在內)。

可見，對于凱德而言，新的戰略就是主打一二線大城市及8萬平方米(不含停車場和辦公樓賓館)以上優質大型購物中心。因為就運營而言，國內項目過剩，購物中心要獲取客流就必須常年舉辦各類活動，而中小型購物中心面積有限難以承擔活動成本。

▲南昌城南苑凱德廣場

多年來，凱德奉行的是標準的資產管理策略，出售成熟資產和收購成長性資產并舉。

依據截至2017年6月30日的統計數據，此次出售項目分別占比集團在全球和中國的購物中心資產規模的4％和7％。出售完成后，凱德在中國擁有和管理49家購物中心，其中約一半位于商業綜合體內。

凱德集團于1994年進入中國，中國是其在海外最大的市場。經過20余年的發展，凱德已在中國38座城市擁有、管理超過170個項目。目前，凱德在中國的總開發規模約2200萬平方米，管理的總資產超過2000億元人民幣。

2017年凱德在國內新開的六大綜合體，均位于五大核心城市群，包括上海的長寧來福士、杭州來福士、深圳來福士、武漢的凱德西城、上海的凱德星貿和蘇州中心，平均零售面積達13萬平方米以上。預計今明兩年在上海的凱德晶萃廣場和重慶的來福士也將開業。

未來，凱德將繼續通過資產收購和積極的資產管理，在核心城市群集中力量擴大影響力和輻射范圍，保持并強化在北京、上海等核心市場上的領先優勢。

印力野心

印力方面表示，交易完成后，上述購物中心將全部交由印力運營管理，計劃按照“印象”系列的品牌定位及標準進行提升。通過收購，印力得以進一步加速區域市場深度布局，豐富客戶網絡資源，推動存量資產優化策略，提升業務協同能力等。

至此，印力在全國持有或管理的商業項目數量120家，管理面積1000萬平方米，管理資產規模逾800億人民幣，遍布中國58個城市。

印力+萬科合力，萬科自有購物中心再加上近年不斷收購及輕資產輸出的管理項目，萬科印力的購物中心數量正迅速增加。據聯商網數據中心統計，萬科及印力旗下管理的購物中心數量已僅次于萬達。

萬科集團高級副總裁、印力董事長兼總裁丁力業表示，“伴隨中國城鎮化進程持續加快及人民對美好生活日益增長的需求，我們充分看好商業地產存量市場的價值空間。此次收購凱德成熟資產項目持有公司的股權，符合印力的發展戰略。”

未來，印力將繼續尋找更多的存量資產的并購機會，通過并購優質存量資產，獲取線下流量資源；通過創造存量資產的增量價值，盤活社會配套資源，推動打造場景化的城市空間，不斷優化客戶體驗。

此次交易還不免讓人想起9個第一代萬達廣場，幾經周折最終也是被萬科印力所收購。從最初賣給麥格理基金，并更名為“悅薈廣場”，后又于2014年被印力集團聯手黑石集團所收購，這幾個萬達廣場陸續被改造為印象城系列。

對此，郭歆曄指出，一方面這類早期資產在設計和硬件上有缺陷，主力店超市及百貨面積占比過大，租金收益低，業態不豐富，無法直面今年新開業購物中心的競爭。

另一方面，這些項目區位較好，由于經營不力，出售價格不高(20個購物中心交易對價為83.65億人民幣，平均每個僅4.18億元，每平方米的平均單價僅1萬多元)，接盤方在硬件改造及后期運營方面如能有效提升，則項目的回報率較為樂觀;但如項目周圍已有大量購物中心，競爭激烈，那么改造結果有待觀察。比如去年十一改造后第三次更名并開幕的沈陽印象城1期(原萬達廣場/悅薈城)。

業內猜測，這些項目中沃爾瑪租期屆滿被清退以提高租金和坪效的可能性很大。

一切都因沃爾瑪？

資料顯示，印力集團的前身是深國投商置，于2003年4月在深圳成立，是國內領先的商業地產投資、開發和運營商。此前為沃爾瑪中方股東，后華潤重組深國投，成為了深國投商置控股方。

2003年，中國沃爾瑪的中方股東——深國投成立深國投商置，該公司成為沃爾瑪拓展新店的開發建設工具，全球最大的兩大商業地產商美國西蒙和新加坡嘉德追隨沃爾瑪而來，先后與深國投商置構成“商業+金融+地產”的三角合作關系。

2005年，深國投商置與美國西蒙集團及其他境外投資者共同投資建設了以沃爾瑪為主力租戶的五個購物中心，包括常熟印象城、蘇州印象城、杭州印象城、鄭州印象城和合肥印象城項目，并通過各方合資成立了深圳格瑞企業管理咨詢有限公司，西蒙集團和深國投商置分別持有合資公司32.5％和35％的股權。

深國投商用置業有限公司還聯手新加坡凱德集團/嘉德置地建立了深圳嘉德深國投物業服務有限公司，在各地建設以沃爾瑪為主力店的中小型購物中心凱德廣場。

2013年11月，黑石集團與工銀國際控股有限公司分別購入深國投40％及6％的股權。至此，黑石集團成為深國投的最大股東。深國投商置聯手黑石集團完成了位于哈爾濱、大連、沈陽、天津、濟南、南京、長沙、武漢和南寧等九個城市的九個已開業購物中心(第一代萬達廣場后更名為悅薈廣場)的收購，并對這九個購物中心進行管理及更名。上述九大項目涉資60多億元，面積79萬平方米(每平方米平均單價不足1萬元)。

2015年2月，在完全卸下國資背景后，深國投商置更名為印力集團，同時對商業產品線進行了重新梳理，主打“印象”系列。更名后，并購擴張成為2015年主旋律。2016年8月，萬科成立投資基金，以128.7億元收購印力集團96.55％的股權，成為印力的核心股東。

目前，印力集團產品線包括綜合體“印力中心”，購物中心系列“印象城”、“印象里”以及“印象匯”。

如今深國投的兩個合資公司嘉德的凱德廣場、格瑞的印象城，加上雖無直接關聯但同樣以沃爾瑪為主力店的第一代萬達廣場(悅薈廣場)，三者可謂殊途同歸，均被萬科印力收編。

不過，有業內人士透露，原第一代萬達悅薈廣場、深國投廣場、凱德廣場原先的主力店沃爾瑪已經陸續關閉了好幾家，“由于大賣場在走下坡路，沃爾瑪似乎已經從早年備受追捧的香餑餑淪為不太受歡迎的主力店了。”由此可以進一步看出，“萬達早年起家的訂單式商業地產主力店開發務必謹慎，單一主力店的定制風險太大，在選擇上要更具科學性和前瞻性。”

至于沃爾瑪自身，近幾年也在改變策略，開始建設以山姆會員店為主力店的珠海和南昌樂世界購物中心，但目前停止投資建設其他新項目了。沃爾瑪方面也曾表示，暫時沒有進一步開發購物中心的計劃，曾在2016年報建的樂世界惠州店也沒有進展。未來，沃爾瑪將把重點放在推廣賣場和山姆會員店上。