6月，街拍禁止中的人頭涌涌，也難掩H&M北京三里屯門店正式閉店的感傷情懷，實際上這并非個例。據(jù)觀點指數(shù)了解，去年至今三里屯太古里陸續(xù)有傳來相關時尚潮流門店的閉店消息。
觀點指數(shù)認為，這背后一方面是業(yè)績表現(xiàn)不佳，品牌和項目為各自獲得更好的發(fā)展而進行的雙向選擇；另一方面也有項目業(yè)主方基于運營策略調整的考慮。目前三里屯太古里正主動優(yōu)化租戶組合，持續(xù)向高端化轉型。
與此同時，轉型高奢的話，三里屯太古里也將面臨競爭對手的挑戰(zhàn)。
觀點指數(shù)認為，定位高端且運營多年的北京SKP和北京國貿商城將成為其競爭對手。從奢侈品牌矩陣上看，雖然前者陸續(xù)引入頂奢品牌，但相比后者還有較大差距。
潮牌撤出與項目轉型
近日，三里屯太古里項目傳來又一個時尚潮流品牌的閉店消息：因租約到期，瑞典快時尚品牌H&M在北京三里屯太古里的旗艦店于6月11日停止運營。
據(jù)觀點指數(shù)了解，H&M三里屯太古里旗艦店是一個三層獨棟建筑，是該品牌在中國規(guī)模最大的門店之一，具有標志性意義，此前與優(yōu)衣庫等品牌成為三里屯太古里的引流利器。
實際上，近年來三里屯太古里為優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，提升競爭力，正在陸續(xù)調整旗下品牌。2022下半年至今，有不少零售業(yè)態(tài)的潮流時尚品牌宣布閉店。
觀點指數(shù)認為，雖然租約到期是閉店的直接原因，但背后實際上更多是因為H&M這類大眾潮牌業(yè)績表現(xiàn)不佳，無法支撐項目的租賃及運營成本。
受疫情沖擊、時尚潮牌市場競爭加劇，加之消費者客群需求轉變等因素影響下，不少時尚品牌的銷售額呈下滑趨勢。
數(shù)據(jù)顯示，2022財年末H&M集團凈銷售額錄得2235.5億瑞典克朗（約合1458.07億人民幣），同比增長6%；但凈利潤大幅下滑68%至35.67億瑞典克朗（約合23.27億人民幣），業(yè)績表現(xiàn)并不樂觀。
而潮牌Vans和Supreme的母公司美國威富集團（VF Corp.）的業(yè)績也出現(xiàn)下滑，數(shù)據(jù)顯示截至2023年3月31日，威富集團總收入下跌2%至116億美元，虧損2.15億美元。
以時尚潮流品牌為主打的北京三里屯太古里，近年業(yè)績表現(xiàn)也不算突出。太古地產(chǎn)業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，內地零售項目2022年零售銷售額增速均錄得負數(shù)。
其中，北京三里屯太古里錄得-26%，降幅遠大于以重奢為主的廣州太古匯和成都遠洋太古里，后兩者降幅分別為11%和15%。
最新的2023年一季度財報中，也可以發(fā)現(xiàn)該項目表現(xiàn)不如其他以重奢為主的項目。隨著消費市場復蘇，太古內地零售項目均實現(xiàn)了零售銷售額同比增長，但北京三里屯太古里則是持平狀態(tài)。
雖然項目升級改造會帶來一定影響，不過更多原因是主力品牌競爭力的下滑，潮流消費品牌的復蘇表現(xiàn)不及奢侈品，因此以潮流品牌為主的三里屯太古里受到的影響也就更大。
基于此，三里屯太古里目前正在進行運營策略調整，主要通過優(yōu)化租戶組合，在保持潮流風向標優(yōu)勢的同時，持續(xù)向高端化轉型。在此基礎上，吸引客流是其考慮入駐租戶的要素之一，但能否創(chuàng)造可觀業(yè)績則是更為重要的考慮要素。
對比潮流品牌，奢侈品牌在租金穩(wěn)定性和抗風險性上都有更好的表現(xiàn)，這主要是消費群體的差異性決定的。奢侈品牌服務的階層是高凈值人群，和普通潮流品牌相比，此類人群的消費水平更高，對于消費品的價格敏感度不高，更有機會收獲較高的銷售額。
此外這類消費客群的穩(wěn)定性也極高，頂奢品牌愛馬仕的財報數(shù)據(jù)顯示，2022財年來源于中國的收入并未受到疫情及相關防控政策的過多影響，銷售額連續(xù)幾個季度增長20%以上。
具體表現(xiàn)上，目前三里屯太古里正逐步引入高奢品牌，提升整個項目在商圈中的競爭力。據(jù)觀點指數(shù)了解，在快時尚和潮流品牌關店的同時，三里屯太古里也將有多個頂奢品牌入駐。
其中，市場消息顯示，此前Louis Vuitton（路易威登）所在位置是日本設計師川久保玲創(chuàng)立的時尚買手店DSMB，該品牌于2022年10月搬離三里屯，并在王府井項目開設了新店。
觀點指數(shù)認為，較頻繁的品牌調整也會帶來租期上的問題。對此，三里屯太古里這類項目會采取短租約方式，讓運營方和商戶有更好的靈活度。如部分品牌的銷售重心在線上，而線下店更多是線上銷售推廣和體驗的補充，所以需要更加靈活的租約和成本投入。
