經濟效益伴隨庫存的M型周期決定了滯后的財富高度，攜手貨幣、地產政策創造了周期的區間，推動了當期房地產/消費周期此消彼長，帶來了地產/消費小周期無限循環的交誼舞。

消費驅動：地產為軸，財富為舵

(1）驅動的源頭：工企利潤伴隨庫存M周期呈中周期波動，推動滯后1年的人均收入提升，成為消費/地產的總量驅動并同時帶來短周期催化。（2）地產“擠出效應”與“財富效應”推動消費/地產交誼舞：地產銷售的“擠出效應”決定了消費小周期的高低時點，房價的“財富效應”則往往短期加速了消費上升周期形成區域高位，并在低庫存高投資的背景下帶動地產銷售的B浪反彈。（3）貨幣政策，地產優先：貨幣寬松周期往往啟動于周期低點，地產優先受益。

地產驅動：供需與政策的時間共振

（1）中周期的宿命：世界各國房價維持20-30年中周期波動，并遵循“主導國”向“外圍國”傳遞規律。（2）強弱周期更替：啟動于康波繁榮、回升期的地產周期更長、彈性更大并伴隨較高貨幣增速，啟動于蕭條、衰退期的地產周期相反。（3）庫存、銷售、房價、投資的循環往復：庫存上升推動房價下降推動需求致銷售提升，拉動房價上行推動投資觸頂帶來銷售的B浪反彈，庫存承壓下行并促成新一輪周期。（4）貨幣與地產政策的時間共振：地產政策及貨幣的寬松緊縮周期伴隨地產小周期更替，成為地產小周期重要催化。

消費現狀：周期更替，消費輪回

（1）整體消費：百貨營收增速、社零增速的“加速度”具3-4年小周期特征，周期波幅與可選屬性、價位正相關，彈性大板塊周期啟動時間更早。金銀珠寶、體育娛樂、煙酒具有明顯更強的周期彈性及更早的周期啟動時間，服裝、食品糧油、飲料次之，化妝品、書報雜志、中西藥品再次之。（2）服裝：服裝上市公司營收增速具3-4年小周期特征，偏高端、偏可選屬性的板塊具有更強周期彈性，周期啟動時間更早。女裝擁有更強周期彈性及更早周期啟動時間，男裝、童裝相反，中高端服飾擁有更強周期彈性及更早周期啟動時間，大眾服飾相反。

消費品投資時鐘：地產后周期消費品在先，可選消費品在后

（1）整體消費品：伴隨地產銷售回升，全周期投資順序為①汽車、家具、家電、家紡/②金銀珠寶、體育娛樂、煙酒/③服裝、飲料、食品糧油/④化妝品、中西藥品、書報雜志。（2）服裝家紡：家紡（地產周期2、3階段）、服裝（地產周期第3階段，前/后半段分別適合投資中高端服飾/大眾服飾）。

投資建議

地產為軸，推動消費小周期變化，財富為限，帶動總量驅動并帶來短周期催化。中周期目前仍處于地產1997年開始的強周期尾聲，警惕周期交替風險，短周期消費、服裝正在觸頂、服裝庫存出現反彈，并有望在2020年迎來下一輪復蘇。可選、低價的低彈性板塊優質龍頭平穩穿越周期的概率更高。

風險提示

（1）地產強弱周期交替風險。（2）工企利潤增速不達預期。（3）居民杠桿率提升。